Pour une maison, le diagnostic énergétique de référence est le DPE, obligatoire à la vente comme à la location. L’audit énergétique va plus loin : il propose des scénarios de travaux chiffrés et s’ajoute au DPE quand on vend une maison mal classée.
Voici comment choisir entre les deux, à quel moment ils s’imposent, ce que le diagnostiqueur regarde sur place, ce qu’il faut lui remettre et ce que coûte la démarche.
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DPE et audit énergétique : deux diagnostics pour deux usages
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G d’après sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il donne un état des lieux et des recommandations d’usage et de travaux.
L’audit énergétique réglementaire en est le prolongement. Il propose au moins deux scénarios de rénovation, dont un par étapes, avec pour chacun la classe atteinte après travaux, les économies attendues, le coût estimé et les aides mobilisables. L’audit ne remplace pas le DPE : les deux documents coexistent.
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Le bilan thermique reste une démarche facultative, sans valeur réglementaire, tout comme un simulateur en ligne. Seuls le DPE et l’audit réalisés par un professionnel indépendant comptent pour une vente ou une location.
Quand le diagnostic énergétique est obligatoire pour une maison
Le DPE est exigé pour vendre une maison et pour signer un bail d’habitation. Il rejoint alors le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur ou au locataire. Sans vente ni location, aucune obligation ne s’applique : le propriétaire qui veut simplement faire le point le commande de lui-même.
L’audit, lui, ne concerne que la vente. Il est obligatoire pour les maisons classées F ou G depuis le 1er avril 2023, pour celles classées E depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour les maisons classées D à partir du 1er janvier 2034.
Ce que le diagnostiqueur examine pendant la visite
La visite porte sur ce qui fait consommer la maison : l’isolation des murs, des combles et des planchers, les menuiseries, le système de chauffage, la production d’eau chaude et la ventilation. Le niveau de consommation dépend de l’isolation et de la performance des équipements.
Les fermetures comptent aussi : un volet roulant en panne qui reste bloqué ouvert laisse passer le froid, et le diagnostiqueur note l’état des ouvrants.
Pour lire le résultat, retenez que l’étiquette dépend de deux seuils à la fois : la consommation d’énergie primaire en kWh par mètre carré et par an, et les émissions de gaz à effet de serre en kg de CO2. La maison reçoit la lettre la moins favorable des deux. Une maison classée F correspond par exemple à 271 kWh d’énergie primaire et 52 kg de CO2 par mètre carré et par an.
Préparer la maison et les documents avant le rendez-vous
Le diagnostiqueur a besoin des preuves de ce qui a été fait : factures de travaux d’isolation et de remplacement des fenêtres, notices et factures des équipements de chauffage, plans, ancien DPE. Conserver toutes les preuves des travaux permet qu’ils soient pris en compte.
Le jour de la visite, prévoyez l’accès aux combles, au garage, à la cave et à la chaufferie, qui sont autant de pièces où se jouent les pertes de chaleur. Pensez aussi au double des clés d’un local annexe : le prix d’un double de clés reste modeste comparé à une visite reportée.
Quand les factures manquent, le diagnostiqueur ne peut pas valoriser ce qu’il ne constate pas. Un calcul par défaut s’applique alors, qui pénalise le résultat : retrouver même quelques justificatifs améliore la classe obtenue.
Prix, validité et choix du diagnostiqueur
Le tarif d’un DPE n’est pas réglementé, et celui d’un audit non plus : il revient au propriétaire et varie d’un professionnel à l’autre. Mieux vaut demander plusieurs devis écrits en précisant la surface, l’âge de la maison et le type de chauffage.
Le DPE reste valable 10 ans. Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ont expiré fin 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré fin 2024. L’audit reste valable 5 ans.
Le professionnel doit être indépendant, certifié et assuré. Pour l’audit d’une maison individuelle, il doit venir sur place et ne peut pas confier tout ou partie du travail à un sous-traitant.
Ce que la classe obtenue change ensuite
La classe pèse d’abord sur la location : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Les loyers des passoires énergétiques sont par ailleurs gelés depuis le 25 août 2022.
À la vente, la lettre influence la négociation, comme le détaille cet article sur l’effet de la classe énergétique sur la valeur d’un bien. L’audit sert ensuite de feuille de route : le scénario par étapes indique dans quel ordre engager les travaux.
Une maison classée F ou G ne peut pas être vendue sans audit joint au dossier, et un DPE périmé doit être refait avant la signature.
